你好，很高兴回答你这个问题的！
今年的房产和商铺，受新冠病毒的影响，全体经济都不是很乐观的，所以房产和其他各行各业都受到直接影响的，如需投资的情况下，还是需要结合自己当地的房产和商铺投资情况来决定的，还有需要结合自身的收入与资金情况来决定的，因为每个地方与家庭情况都不一样的！
如果手里只有20万，建议做一些低风险理财，投资商铺或住宅一是钱不够，二是有风险。简单举例说明：
投资商铺：商铺贷款最多只能贷到总值的50%，也就是说，你最多只能购买到总价40万元的商铺，但是这样的商铺面积太小，再去掉公摊，面积更小，做不了什么生意，也不好出租。
商铺目前回报率普遍低于5%，收益抵不上银行基础存款，若是再贷款一半，根本无钱可赚；扣除支付银行的利息，多数情况亏本；若是购买商场内的格子铺，不能独立经营，回本更慢、风险更大。
总价40万的商铺，多数位于县城的边远地带或乡镇，本身县城人口就少、消费能力有限，这个价位的商铺不是你去捡漏，二是帮人解套。
投资住宅手里只有20万，只能考虑在县城投资。投资大套住宅同样必须贷款，还要有稳定收入才能贷到款；要么在县城全款买间单身公寓用来出租，可能钱不够。
买大套：三成首付20万，再扣除契税，充其量能买到总价60万、面积100平左右的房子。按照普遍利率，20年款期光利息支付就接近30万，房价需要每年上涨15%以上你才能保本，但是县城房价没有这么高的涨幅。
买公寓：20万在县城能买到什么样的小公寓？含公摊面积大概在30多平，租金大概在3、4百元每月，一年收入不到5000，而银行三年期大额存单每年的收益也在8000多（别指望增值，县城是人口净流出城市，住宅已经过剩，今后不仅不能增值，下降趋势明显）。
因此，手里只有20万，无论投资商铺还是住宅都不现实，等多聚点钱考虑投资其它项目吧。