你好！我从事房产销售工作多年，很高兴回答你的问题。下面是住宅和公寓的差别。
1、产权和年限的区别，普通住宅使用权70年，而公寓有商用地块有住宅地块，有40年或者50年70年，70年住宅地块好。
2、水电收费标准不同，由于其土地性质不一样，所以水电收费标准不同，住宅水电收费标准和公寓水电收费标准不同。住宅电费0.56元/度，公寓电费有的1.2元/度，而且天然气是不能配套的。
3、物业管理不同，经营性公寓规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标控制建筑外部不得设置阳台，所有规划标准都以公建为标准，物业管理用房等配套服务设施按相关规定在公寓内部安排，而住宅用地的房屋不受相关限制。
4、税费不同，公寓比住宅要缴纳税费多的多。比如个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买超过5年，则免个税，但如果是公寓，无论什么情况都要缴纳个税，营业税、契税也很多。
5、落户规定不同，一般公寓土地属性为商业性质，那样的话就不能办理入户。如果是住宅，一般都可以办理入户，解决户口问题。
6、居住品质不同，公寓地块一般容积率较高，一层20-30户，只有2-4部电梯，上下班高峰期电梯很难等。并且公寓人流多，人员也比较杂，同层的房间可能宾馆、公司、美容、聚赌等场所，所以居住品质较差，住宅相对来说好很多。
7、通风采光条件不同，由于地块属性不一样，所以规划指标区别很多，总体公寓采光通风不如住宅。
8、货款利率和首付不同，公寓为商业性质，首付至少50%，货款利率也高一样，若是住宅货款首付比例最高20%，甚至更低，根据地区会有差异。甚至有些地方二手买卖公寓银行不做按揭贷款。过户税费高、贷款问题、年限短、导致二手公寓成交很困难。
9、使用功能不同公寓可以注册公司等商业用途，住宅不行。
其次，你第二个问题，公寓能买吗？
答案是肯定的，不过要根据你的需求。
购买公寓不占用个人购房指标。据统计购买公寓99%的都是投资，所以要算投资回报率，买完之后是自用还是租出去，等等，要事先考虑清楚。
走道采光不足，容易引发安全隐患由于其点式高层的局限，往往是中间一条长廊两边依次排列各户，或中间是电梯，四周围一圈小户型，形成整个楼面贯通式的平面布局，而这一布局，又常使走道没有自然采光，因此缺乏空间的识别性、方位感。一旦有火警则难以疏散。
公寓式住宅优点，通常，公寓的面积比较小，总价低，易出租，由于它通常出现在市中心繁华的地段，产品功能齐全，因此受商务人士欢迎。
国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。
你会发现一个问题，同地段的住宅2万/平米，但公寓才1.6万/平米。但住宅卖的远远好于公寓。这就是价格和销售量反应价值的最大体现。
公寓最大的问题是一室一厅或纯一室，办公或出租价值大，但居住价值极小。
以上是我为你分析公寓各方面情况，希望对你有用。
感谢阅读！谢谢！
主要差别有六点：1、使用年限：
标准住宅是70年产权，目前是到期后自动免费续期。公寓通常是40年产权，到期后有偿续期。
2、公摊面积：
公寓公摊率要比住宅高不少。举个例子，产证85平的住宅，多层通常有70平左右的使用面积，高层65平，而公寓最多则只有55平左右。我家附近一栋酒店式公寓楼，产证面积45平，使用面积只有25平，公摊高达45%，这已经是商场级的公摊比例。
3、无法落户：
公寓用地属于非住宅性质，因此无法像住宅一样具备落户条件。目前虽有在住宅用地建设公寓的，但往往也是用于商业用途，也无法落户。
4、户型不好：
公寓几乎没有南北通透的户型，尤其酒店式公寓都是筒子楼式布局，走廊大通道，两侧一户挨一户，多梯多户的结构。民用住宅风格的往往也是一层多户，总之公寓属性的房子很少能见到南北通透户型。而且各个朝向都有可能出现，加之公摊大，你花70平的钱，有可能会买到一套使用面积40多平的纯西向或纯北向的户型。
5、物业费高昂：
公寓几乎都是一楼一岗，且卫生标准要求较高，因此物业投入力度也更大。尤其酒店式公寓，管理确实很好，无论大堂还是走廊，都给人以高档酒店的既视感。加之酒店式公寓都是带装修出售，因此物业收费往往比较“狠”，上文提到的我家附近的公寓，每平4.7元的物业费。住着使用面积50多平的房子，每年物业费要交4500块。
6、没有暖和燃气：
由于公寓不属于民用住宅，所以没有暖气配套。而公寓是没有排烟口的，所以也不允许使用明火，当然也就没有天然气入户。如果是自己居家使用，公寓住起来很不方便。只适合不在家做饭的小年轻或者旅居形式的临时住宅。